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物業企業市場集中度趨高 物業服務八大痛點透露未來行業方向

來源:環球網     時間:2021-12-01 16:16:42

隨著我國住房從住房建設階段逐步邁入住房維護階段,物業服務的重要性得到凸顯,也給物業服務企業帶來較高的成長性。

11月30日,中國社科院財經戰略研究院發布了《中國物業服務大數據報告(2021)》(下稱“報告”)。作為一個處于快速成長期的物業服務行業,報告指出:在全國經營規??壳暗奈飿I企業中,上市公司相對較多。尤其是經營規模前十名中,七家企業為上市公司。經營規模前十的企業,物業費收入均大于50億元/年。此外,市場集中度趨于提高,經營規模前10企業的估計物業費收入占樣本中130家代表性企業總收入的51.84%。

中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示,居民家庭對品牌物業企業的服務品質總體認可度較高,升級物業服務品質需求較為迫切。

物企成長迅速市場需求明顯

近幾年,物業企業成長迅速且受到資本市場的熱捧。今年,物業服務企業明顯加快了上市的步伐,據媒體粗略統計已有20余家。

報告顯示,當前全國大部分住房交易樣本的物業費小于2元/平方米/月,且有相當比例的住房仍無物業服務。從四個一線城市無商業性物業服務(包含自管物業與無物業)的小區占比來看,北京40.24%、上海17.23%、廣州45.37%、深圳17.10%。而在無商業性物業服務的住房交易樣本占比方面,北京19.75%、上海7.03%、廣州21.38%、深圳5.98%。居民對高品質物業服務的需求和消費潛力較大。

在鄒琳華看來,由于大部分交易住房的房齡小于20年,對物業服務的需求將不斷增長。69.9%的交易住房樣本具備電梯,具有持續的管理與維護需求。

報告研究發現,在二手房交易涉及的全國的130家代表性物業企業中,居民家庭對其中94家企業的支付意愿顯著為正,而且居民家庭的平均支付意愿約為房值的4.27%。也就是說,居民家庭在購房時,愿意為具有品牌物業的房產支付平均4.27%的額外溢價。

其中,北京居民家庭對品牌物業企業的平均支付意愿約為房值的8.61%;上海為5.82%;廣州為4.49%;深圳為4.18%。

物業服務八大痛點透露未來行業方向

值得關注的是,作為一個處于快速成長期的行業,當前物業服務行業存在八個方面的關鍵痛點。報告指出這些問題包括新能源汽車充電樁、新舊物業交接、停車、轉供電加價、催繳物業費等。

在鄒琳華看來,這也是新形勢下凸顯的問題,以及未來物業服務品質需要提升的方向。

據悉,一些物業出于安全和用電規劃等考慮,拒絕居民安裝充電樁,這與居民的快速增長的新能源車需求產生了矛盾。

由于業主對前任物業公司服務不滿意,通過業委會或者業主大會重新選聘新的物業公司,然而部分之前的物業不同意撤出,形成新舊物業交接糾紛,給居民生活帶來不便。

在停車費方面,主要包括部分物業對業主和租戶在停車費上區別對待、超標收費、超范圍收費(對非機動車收費)等。

轉供電加價主要發生在辦公寫字樓、購物中心、商場等商業物業上,部分物業公司以公共能耗費為由加收電費,但未得到業主的完全認可。

部分物業公司在催繳物業費時的一些做法,比如升級門禁系統不交物業費進不去小區、用不成電梯,不交物業費停水、停電,將物業費與水費、電費捆綁,不交物業費就無法交納水費電費等。

政策上沒有明確的規定裝修押金怎么收、收多少、怎么退,物業公司在操作上彈性比較大,退裝修押金時也容易發生糾紛,有的押金兩年都沒有退下來,還有的物業公司不退押金將其轉成物業費。

對于未來的物業服務行業,鄒琳華認為,需拓展多業態服務,向全域管理邁進。同時要充分挖掘行業價值,不局限于基礎物業服務,還包括基于社區“場”提供的各類創新增值服務,發力城市服務。此外,物業公司需通過升級服務體系、深化科技應用等手段,提升運營及服務水平。

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